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公积金将补贴商贷利息房贷证券化试点值得关

2019-06-09 18:57:02来源:励志吧0次阅读

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6月16日,广州住房公积金管理中心官发布消息称,本月11日下午《关于申请试行个人住房公积金贴息贷款业务的请示》已经原则上获得广州市住房公积金管理委员会同意,并即将征求公众意见以完善相关条款。房产从一国有银行个贷部负责人处获悉,目前方案已基本敲定,即公积金中心将补贴商贷利息,贴息来源为原上缴财政的公积金增值收益。据悉,贴息将直接给到银行并在广州家银行小规模试点,规模将控制在50亿-60亿元。

所谓公积金中心补贴商贷利息,指的是在申请公积金贷款的购房者无法获得公积金贷款的情况下,公积金中心将补全公积金贷款与商业贷款之间的利息差额。举例来讲,如果一个购房者以首套房向银行申请50万元贷款(公积金贷款为50万元),分20年等额本息还款,商贷月供为3323元,而公积金贷款月供为2964元,二者利率差额为1.335个百分点,月供差额为359元,那么,在这20年中公积金中心总共需要付出的补贴是85920元。

之所以广州会有这样的政策出台,有一个大背景需要交代,就是目前广州的公积金审批状况。由于广州公积金中心入不敷出几近倒挂,所以从去年开始,公积金以卡程序的方式实际上控制了贷款额度,广州公积金贷款的审批时间被拉长,官方说法是快一个半月多则两个多月,而实际上,有些申请者大半年甚至一年都未获批。在这种情况下,很多楼盘已明确拒绝公积金贷款,而部分急于套现的二手房卖家亦会实质上拒绝公积金贷款,这对于资金比较紧张的工薪阶层购房者打击不小,对于楼市的成交亦有影响。

当然,贴息作为公积金中心资金紧拙情况下的补偿方案亦未尝不可,但有媒体将其定义为新“救市”措施则有待商榷。无论公积金中心初衷为何,从实际操作层面来讲,对于公积金与商业贷款双向限贷的现状缓解作用不大,因而即使想“救市”也难有效果。

首先,公积金中心的新政只是贴息,而公积金贷款对于购房者而言的意义不仅在于利率更低,更在于首付比例更少,尤其是对于有改善住房需求的二套房购房者。公积金贷款的首套房和二套房首付分别是两成和三成,而商业贷款分别是三成和七成,贴息在首付比例优惠面前只是很小的一块而已。

其次,业界一致认为公积金中心贴息给个人更合理,但由于“好操作”而选择了直接贴息给银行。于是,很有可能公积金中心会向银行施压“讲价”,也就是说可能贷款申请者的商业贷款利率为9折即5.085%,公积金中心贴息时可能只贴到4.8.1%(8.5折)或者更低,这样会直接影响银行利润。而其实,个贷本来就是基本没有利润的项目,银行也因此而极力压缩个贷的比例,如果利润再减少,可能会进一步影响银行提供个贷的意愿。可以说,新政出台后,的结果是不影响商贷,坏的结果是商贷比以往更紧了。

由于银行流动性紧张,在有限的信贷规模下个贷压缩是必然之举,而限贷正是市场购房意愿萎缩的一个重要原因。而新政的出台,表明公积金中心的审批速度不会提升,也就是说,新政无助于缓解贷款紧张的现状。

所以,相对于贴息,同一会议审议的另一议题《关于申请试行个人住房抵押贷款证券化的请示》更值得关注。因为房贷证券化(MBS)是目前为止较能有效填补商业银行对个贷缺乏意愿的空缺的方式,将房贷打包成投资品转手给投资者,可以让银行提前收回本金并获得固定息差,一方面解决了流动性失衡的问题,另一方面亦可盘活房屋融资市场,为解决限贷死结的长久之计。此前央行与银监会联合发布的“9·30房贷新政”中,已有鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

地产获悉广州的公积金中心贴息,对于个人而言本来就规模有限,而其是否普及终仍取决于楼盘是否接受,所以,结果很可能是如目前的公积金贷款一般被变相拒绝。相较于此权宜之计,若MBS试点可在广州开展,更值得关注。

(房产责编:杜娟)

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